ภาษีโรงเรือนและที่ดิน

1.1   ทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี ประเภททรัพย์สินที่ ต้องเสียภาษีได้แก่ อาคาร  โรงเรือน  สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ กับที่ดินต่อเนื่องซึ่งใช้ปลูกสร้างอาคารโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ  รวมถึงบริเวณที่ต่อเนื่องกันซึ่งตามปกติใช้ประโยชน์ไปด้วยกันกับอาคาร โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง นั้น ๆ  ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้นำทรัพย์สินดังกล่าว ออกหาผลประโยชน์ตอบแทนนอกเหนือ จากการอยู่อาศัยของตนเองโดยปกติหรือให้ผู้อื่นนำ ไปใช้ประโยชน์ไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม  ทรัพย์สินแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ
                (1) โรงเรือน  อาคาร  สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ
                (2) ที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือน  อาคาร  สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ซึ่งหมายความว่าเป็นที่ดินซึ่งใช้เป็นที่ปลูกสร้าง โรงเรือน   อาคาร   สิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ และที่ดินอันเป็นบริเวณต่อเนื่องกันซึ่งตามปกติ ใช้ประโยชน์ไปด้วยกันกับโรงเรือน อาคาร  สิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ  

        1.2   ทรัพย์สินที่ได้รับยกเว้นภาษี
               (1) พระราชวังอันเป็นส่วนของแผ่นดิน
               (2) ทรัพย์สินของรัฐบาลที่ใช้ในกิจการของรัฐบาล หรือสาธารณะและทรัพย์สินของการรถไฟแห่งประเทศไทยที่ใช้ใน กิจการรถไฟโดยตรง
               (3) ทรัพย์สินของโรงพยาบาลสาธารณะและโรงเรียนสาธารณะ ซึ่งกระทำกิจการอันมิใช่เพื่อเป็นผลกำไรส่วนบุคคล และใช้เฉพาะในการรักษาพยาบาลและในการศึกษา
               (4)  ทรัพย์สินซึ่งเป็นศาสนสมบัติอันใช้เฉพาะในศาสนกิจอย่างเดียวหรือเป็นที่อยู่ของสงฆ์
               (5)  โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ๆ   ซึ่งปิดไว้ตลอดปีและเจ้าของมิได้อยู่เองหรือให้ผู้อื่นอยู่นอกจากคนเฝ้า ในโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง   อย่างอื่น ๆ  หรือในที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกัน
               (6)  โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างของการเคหะแห่งชาติที่ผู้เช่าซื้ออาศัยอยู่เอง โดยมิได้ใช้เป็นที่เก็บสินค้าหรือประกอบการอุตสาหกรรม หรือประกอบกิจการอื่นเพื่อหารายได้ประกาศกระทรวงมหาดไทย ฉบับลงวันที่  27  มกราคม พ.ศ. 2535   ยกเว้นพื้นที่อ่างเก็บน้ำ   เขื่อนต่างๆ ของการไฟฟ้าฝ่ายผลิต   ซึ่งเป็นที่ต่อเนื่อง
 
       1.3 การขอลดหย่อนภาษี
              การขอลดหย่อนภาษี  การขอยกเว้น  การงดเว้น  การขอปลดภาษี   การขอลดค่าภาษี จะทำได้ดังกรณีต่อไปนี้
                              -  ถ้าโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ๆ ถูกรื้อถอนหรือทำลาย  ให้ลดยอดค่ารายปีของทรัพย์สินนั้นตาม ส่วนที่ถูกทำลายตลอดเวลาที่ยังไม่ได้ทำขึ้น  แต่ในเวลานั้นโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ๆ นั้นต้อง เป็นที่ซึ่งยังใช้ไม่ได้ 
                              -  โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ๆ  ซึ่งทำขึ้นในระหว่างปีนั้น  ให้ถือเอาเวลาซึ่งโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นๆ นั้นได้มีขึ้นและสำเร็จจนควรเข้าอยู่ได้แล้วเท่านั้นมาเป็นเกณฑ์คำนวณค่าราย ปี
                              -   ถ้าเจ้าของโรงเรือนใดติดตั้งส่วนควบที่สำคัญที่มีลักษณะเป็นเครื่องจักรกล  เครื่องกระทำหรือเครื่อง กำเนิดสินค้าเพื่อใช้ดำเนินการอุตสาหกรรมบางอย่าง  เช่น โรงสี  โรงเลื่อย ฯลฯ  ขึ้นในโรงเรือนนั้น ๆ ในการประเมินให้ลดค่ารายปีลงเหลือหนึ่งในสามของค่ารายปีของทรัพย์สินนั้น  รวมทั้งส่วนควบดังกล่าว แล้วด้วย
                              -   เจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นได้รับความเสียหายเพราะโรงเรือน ว่างลงหรือชำรุดจึงจำเป็น ต้องซ่อมแซมส่วนสำคัญ  เจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นมีสิทธิขอลดภาษีได้  ทั้งนี้เป็นไปตาม ดุลพินิจของพนักงานเจ้าหน้าที่ที่จะลดค่าภาษีตามส่วน ที่เสียหายหรือปลดภาษีทั้งหมดก็ได้
                              -   ถ้าเจ้าของโรงเรือนมีเหตุเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินในปีที่ผ่านมาย่อมได้รับการยก เว้น  งดเว้น  ปลดภาษีหรือลดค่าภาษี  แล้วแต่กรณี 

               1.4  ผู้มีหน้าที่เสียภาษี
                ผู้มีหน้าที่เสียภาษี คือ "ผู้รับประเมิน" ซึ่งหมายถึง เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีเว้นแต่ถ้าที่ดิน และอาคาร โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ  เป็นคนละเจ้าของกันให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี
 
               1.5   กำหนดระยะเวลาให้ยื่นแบบแสดงรายการ
               ให้ผู้รับประเมินยื่นแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ภ.ร.ด.2)  ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในท้องที่ซึ่งทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ ภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี 

               1.6   ฐานภาษี
               ฐานภาษีคือ ค่ารายปีของทรัพย์สินซึ่งหมายถึง จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ ในกรณีที่ ทรัพย์สินนั้นให้เช่าและค่าเช่านั้นเป็นจำนวนเงินอันสมควรที่จะให้เช่าได้ ให้ถือ ค่าเช่านั้นเป็นค่ารายปี แต่ถ้ามีกรณีที่สมควร จะให้พิจารณาได้ว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรที่จะให้เช่าได้ หรือกรณีที่ไม่มีค่าเช่าเนื่องจากเจ้าของทรัพย์สินดำเนิน กิจการเองหรือ ด้วยเหตุอื่น ๆ  ให้พิจารณากำหนดค่ารายปีโดยเทียบเคียงกับค่ารายปีของทรัพย์สินที่ให้เช่าที่ มีลักษณะ ขนาดพื้นที่  ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะซึ่งทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกัน 

               1.7   อัตราภาษี
               อัตราภาษีให้เสียในอัตราร้อยละสิบสองจุดห้าของค่ารายปี

2. ขั้นตอนการยื่นเสียภาษี

               2.1  การยื่นแบบพิมพ์
                              ให้ผู้รับประเมินขอรับแบบ ภ.ร.ด.2  ได้ที่สำนักงานเขตโดยกรอกรายการในแบบ ภ.ร.ด.2 ตามความ เป็นจริงให้ครบถ้วน รับรองความถูกต้องของข้อความดังกล่าว พร้อมทั้งลงลายมือชื่อ วันที่  เดือน  ปี  กำกับไว้ แล้วส่งคืนไปยัง พนักงานเจ้าหน้าที่แห่งท้องที่  ณ  สำนักงานเขตที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่  การส่งแบบพิมพ์ จะนำส่งด้วยตนเอง มอบหมายให้ผู้อื่น ไปส่งแทน หรือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนก็ได้ (ให้ถือวันที่ส่งทางไปรษณีย์เป็นวันยื่นแบบพิมพ์)

               2.2   เอกสารหลักฐานที่ต้องใช้ประกอบการยื่นแบบ
                             กรณีโรงเรือนรายใหม่  :  ให้เจ้าของกรรมสิทธิ์โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง ที่ยังไม่เคยยื่นแบบเสียภาษี โรงเรือนและที่ดินมาก่อน  ยื่นแบบเสียภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ของปีถัดจาก ปีที่ได้มีการใช้ประโยชน์ในโรงเรือนหรือ สิ่งปลูกสร้างนั้น โดยยื่นแบบ ภ.ร.ด.2  ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในท้องที่ซึ่งทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ พร้อมสำเนาหลักฐานประกอบ การพิจารณาได้แก่
                              -   โฉนดที่ดินที่ปลูกสร้างโรงเรือน  หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น
                              -    หนังสือสัญญาขาย  หรือสัญญาให้ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
                              -    ใบอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร,  ใบอนุญาตให้ใช้อาคาร
                              -    ใบให้เลขหมายประจำบ้าน
                              -    สำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าของโรงเรือน,  สำเนาทะเบียนบ้านของโรงเรือนที่พิกัดภาษี
                              -    บัตรประจำตัวประชาชน/บัตรข้าราชการ/บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ/บัตรประจำตัวผู้เสียภาษี
                              -    หลักฐานการเปิดดำเนินกิจการ   เช่น   หนังสือรับรองการจดทะเบียนห้างหุ้นส่วนบริษัท/   ทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม /  ทะเบียนพาณิชย์
                              -    สำเนางบการเงิน (กรณีเป็นนิติบุคคล)
                              -    หลักฐานของสรรพากรเช่น ภ.พ.01,  ภ.พ.09,  ภ.พ.20
                              -    ใบอนุญาตตั้งและ/หรือประกอบกิจการโรงงาน
                              -    ใบอนุญาตติดตั้งเครื่องจักร
                              -    ใบอนุญาตของฝ่ายสิ่งแวดล้อมและสุขาภิบาล
                              -    ใบเสร็จค่าติดตั้งมิเตอร์น้ำประปา / ไฟฟ้า
                              -    สัญญาเช่าโรงเรือนที่พิกัดภาษี
                              -    หนังสือมอบอำนาจ  (กรณีไม่สามารถยื่นแบบได้ด้วยตนเอง พร้อมติดอากรแสตมป์ตามกฎหมาย)
                              -    หลักฐานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์โรงเรือนที่พิกัดภาษี หมายเหตุ ให้ผู้รับ ประเมิน หรือ เจ้าของโรงเรือนถ่ายสำเนาหลักฐาน เอกสารที่เกี่ยวข้องดังกล่าวข้างต้น พร้อมลงลายมือชื่อรับรองความถูกต้องกำกับทุกฉบับ

                              กรณีโรงเรือนรายเก่า  :  ให้เจ้าของกรรมสิทธิ์โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างยื่นแบบ ภ.ร.ด.2  ภายในเดือน กุมภาพันธ์ของทุกปี  พร้อมใบเสร็จรับเงิน การเสียภาษีครั้งสุดท้าย (ถ้ามี) กรณีเจ้าของเป็นนิติบุคคลให้แนบหนังสือรับรอง การจดทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทพร้อมการยื่นแบบ ภ.ร.ด.2

               2.3   การชำระภาษี
               ผู้รับประเมินได้รับใบแจ้งรายการประเมิน (ภ.ร.ด.8) ให้ชำระเงินภายใน 30 วัน  นับแต่วันถัดจากวันที่ได้รับใบแจ้ง การประเมิน โดยชำระภาษีได้ที่สำนักงานเขตซึ่งโรงเรือนนั้นตั้งอยู่หรือที่กองการเงิน สำนักการคลัง ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร (เสาชิงช้า) การชำระภาษีจะชำระโดยการส่งธนาณัติ ตั๋วแลกเงินของธนาคารหรือเช็คที่ธนาคารรับรองทางไปรษณีย์ลงทะเบียนก็ได้ และให้ถือว่าวันส่งทางไปรษณีย์เป็นวันรับชำระภาษี

               2.4  การขอผ่อนชำระภาษี
               ผู้มีสิทธิขอผ่อนชำระภาษีได้ 3 งวด โดยไม่เสียเงินเพิ่มมีเงื่อนไขดังนี้
                              1. ผู้มีหน้าที่เสียภาษี จะขอผ่อนชำระค่าภาษีได้ โดยวงเงินค่าภาษีที่จะขอผ่อนชำระนั้น จะต้องมี จำนวนเงินค่าภาษีตั้งแต่เก้าพันบาทขึ้นไป
                              2. ได้ยื่นแบบพิมพ์เพื่อแจ้งรายการทรัพย์สินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในเดือนกุมภาพันธ์ของปีนั้น
                              3. ได้แจ้งความจำนงขอผ่อนชำระค่าภาษีเป็นหนังสือต่อพนักงานเก็บภาษี ภายใน 30 วันนับแต่วันถัดจาก วันที่ได้รับแจ้งการประเมิน

               2.5 เงินเพิ่ม
               เงินค่าภาษีค้างชำระให้เพิ่มจำนวนดังอัตราต่อไปนี้
                              1. ถ้าชำระไม่เกินหนึ่งเดือนนับแต่วันพ้นกำหนดเวลาสามสิบวันนับแต่วันถัดจากวัน ที่ได้รับแจ้ง การประเมิน ให้เพิ่มร้อยละ 2.5  ของค่าภาษีที่ค้าง
                              2. ถ้าเกินหนึ่งเดือนแต่ไม่เกินสองเดือนให้เพิ่มร้อยละ  5  ของค่าภาษีที่ค้าง
                              3. ถ้าเกินสองเดือนแต่ไม่เกินสามเดือนให้เพิ่มร้อยละ 7.5  ของค่าภาษีที่ค้าง
                              4. ถ้าเกินสามเดือนแต่ไม่เกินสี่เดือนให้เพิ่มร้อยละ 10  ของค่าภาษีที่ค้าง

               ถ้ามิได้มีการชำระค่าภาษีและเงินเพิ่มภายในสี่เดือนกรุงเทพมหานครมีอำนาจออก คำสั่งเป็นหนังสือให้ยึด  อายัดหรือขายทอดตลาดทรัพย์สินของผู้ซึ่งค้างชำระค่าภาษีได้
               ถ้าค่าภาษีค้างอยู่และมิได้ชำระขณะเมื่อทรัพย์สินได้โอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นของ เจ้าของใหม่โดยเหตุใด ๆ ก็ตาม เจ้าของเก่าและเจ้าของใหม่เป็นลูกหนี้ค่าภาษีนั้นร่วมกัน

               2.6  การอุทธรณ์ภาษี
               เมื่อผู้มีหน้าที่เสียภาษีหรือเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง ได้รับแจ้งการประเมินแล้วไม่พอใจในการประเมินของ พนักงานเจ้าหน้าที่ โดยเห็นว่าค่าภาษีสูงเกินไป หรือประเมินไม่ถูกต้องก็มีสิทธิยื่นคำร้องขอให้พิจารณาการประเมินใหม่ต่อ ผู้ว่าราชการจังหวัด  โดยกรอกในแบบพิมพ์(ภ.ร.ด.9) และยื่นแบบดังกล่าว ณ  สำนักงานเขตท้องที่ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งการประเมิน หากพ้นกำหนดดังกล่าวแล้ว  ผู้รับประเมินหมดสิทธิที่จะขอให้พิจารณาการประเมินใหม่ และไม่มีสิทธินำคดี สู่ศาล เว้นแต่ในปัญหาข้อกฎหมายซึ่งอ้างว่าเป็นเหตุหมดสิทธินั้น  เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัด พิจารณาเป็นประการใดจะแจ้งคำชี้ขาดไปยังผู้ยื่นคำร้องเป็นลายลักษณ์อักษร หากผู้รับประเมินยังไม่เห็นด้วยหรือไม่พอใจ ในคำชี้ขาดดังกล่าว    ย่อมมีสิทธินำคดีสู่ศาลเพื่อแสดงให้ศาลเห็นว่าการประเมินไม่ถูกต้อง และขอให้ศาลเพิกถอนการ ประเมินนั้นเสีย  แต่ต้องทำภายใน 30 วัน   นับตั้งแต่วันรับแจ้งคำชี้ขาด และการยื่นฟ้องต้องเป็นที่พอใจศาลว่าผู้รับประเมิน ได้ชำระค่าภาษีทั้งสิ้นซึ่งถึงกำหนดชำระหรือจะถึงกำหนดชำระระหว่างคดียัง อยู่ในศาล

               2.7   การขอคืนเงินค่าภาษ
               ในกรณีที่มีคำวินิจฉัยอุทธรณ์ให้มีการลดจำนวนเงินที่ประเมินไว้ให้ยื่นคำขอ รับเงินคืนได้ที่สำนักงานเขต โดยแนบ เอกสารที่เกี่ยวข้องพร้อมสำเนาใบเสร็จรับเงินประกอบด้วยกรณีที่ศาลพิพากษา ให้ลดค่าภาษีศาลจะพิพากษาคืนเงินส่วนที่ลด นั้นให้ภายใน 3 เดือน

               2.8    บทกำหนดโทษ
               -   ผู้รับประเมิน  ผู้เช่า  หรือผู้ครองทรัพย์สินกรอกรายการในแบบพิมพ์ตามความเป็นจริงตามความรู้เห็นของ ตนให้ครบถ้วน และรับรองความถูกต้องของข้อความดังกล่าว พร้อมทั้งลงวันที่ เดือน ปี และลงลายมือชื่อของตนกำกับไว้แล้วส่งคืนไป ยังพนักงานเจ้าหน้าที่แห่งท้องที่ที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ การส่งแบบพิมพ์จะนำส่งด้วยตนเอง  มอบหมายให้ผู้อื่นไปส่งแทน หรือ ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนถึงพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ได้ หากผู้ใดละเลยไม่แสดงข้อความข้างต้น เว้นแต่จะเป็นด้วยเหตุ สุดวิสัย ผู้นั้นมีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองร้อยบาท
               -  ผู้ใดโดยรู้อยู่แล้วหรือจงใจละเลยไม่ปฏิบัติตามหมายเรียกของพนักงานเจ้า หน้าที่ไม่แจ้งรายการเพิ่มเติมละเอียด ยิ่งขึ้นเมื่อเรียกร้อง ไม่นำพยานหลักฐานมาแสดง หรือไม่ตอบคำถามเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซักถาม  (ถ้าพนักงานเจ้าหน้าที่มิ ได้รับคำตอบจากผู้รับประเมินภายในสิบวัน หรือได้รับคำตอบอันไม่เพียงพอ พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจออกหมายเรียกผู้รับ ประเมินมา ณ สถานที่ซึ่งเห็นสมควรและให้นำพยานหลักฐานในเรื่องอสังหาริมทรัพย์นั้นมา แสดง  กับให้มีอำนาจซักถามผู้รับประเมินในเรื่องใบแจ้งรายการนั้น) ผู้นั้นมีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าร้อยบาท
               -  ผู้ใด
               ก)  โดยรู้อยู่แล้วหรือจงใจยื่นข้อความเท็จ  หรือให้ถ้อยคำเท็จ หรือตอบคำถามด้วยคำอันเป็นเท็จหรือนำพยานหลัก ฐานเท็จมาแสดง  เพื่อหลีกเลี่ยงหรือจัดหาทางให้ผู้อื่นหลีกเลี่ยงการคำนวณค่ารายปีแห่ง ทรัพย์สินของตนตามที่ควร
               ข) โดยความเท็จ  โดยเจตนาละเลย  โดยฉ้อโกง  โดยอุบาย  โดยวิธีการอย่างหนึ่งอย่างใดทั้งสิ้นที่จะหลีกเลี่ยงหรือ พยายามหลีกเลี่ยงการคำนวณค่ารายปีแห่งทรัพย์สินของตนตามที่ควร ผู้นั้นมีความผิดต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหกเดือน หรือปรับไม่เกินห้าร้อยบาทหรือทั้งจำทั้งปรับ ี

    ที่มา  :   พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พุทธศักราช 2475  และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม
             :   ประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องกำหนดหลักเกณฑ์การประเมินค่ารายปีของทรัพย์สิน ฉบับลงวันที่ 30   มีนาคม  พ.ศ.  2535
             :   กฎกระทรวงฉบับที่ 2  (พ.ศ.2541)  ออกตามความในพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475